Woning en scheiden optie 2: je ex uitkopen

Misschien wil je in jullie huidige woning blijven wonen. Bijvoorbeeld omdat je gehecht bent aan de woning of omdat er bij verkoop een restschuld overblijft. Als je onafhankelijk van elkaar wilt verdergaan, is het zaak om de woning op jouw naam te zetten. Je (ex)partner moet dan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid ontslagen worden. Zo staat de hypotheek alleen nog maar op jouw naam en ben jij verantwoordelijk voor de volledige hypotheek.

Voldoende financiële middelen nodig
Ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid (OHA) is niet altijd mogelijk. De geldverstrekker beoordeelt namelijk of de achterblijvende partner voldoende financiële middelen heeft om de hypotheek te blijven betalen. Bij een hypotheek zonder NHG wordt de lening getoetst aan de huidige (strengere) leennormen. Hierdoor kan de achterblijvende partner niet altijd een nieuwe hypotheek krijgen.

Bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie wordt de leningscapaciteit op een andere, soepelere manier getoetst als één van de ex-partners in de woning wil blijven. Samengevat wordt er gekeken naar de daadwerkelijke maandlasten in plaats van de maximale leencapaciteit.

Uitkopen met restschuld of overwaarde
Los van de OHA heb je een woning om te verdelen. Dit betekent dat één van jullie de ander moet uitkopen. Hoe de woning verdeeld wordt, is afhankelijk van de eigendomsverhouding. Wie moet betalen is weer afhankelijk van een mogelijke overwaarde of restschuld. Bij een restschuld moet de vertrekkende partner de helft van die schuld betalen. Bij overwaarde betaalt de helft van de winst aan de achterblijvende partner.

Uitkopen na scheiding lastiger door hoge huizenprijs
Uitkopen is vaak geen probleem wanneer de overwaarde of de restschuld gering is. Door de explosieve waardestijging van afgelopen jaren is het uitkopen van een partner eerder problematisch. Lang niet iedereen heeft bijvoorbeeld €30.000 op de plank om daarmee een partner uit te kopen. Dit zijn enkele opties om het toch mogelijk te maken:

• Bedrag mee financieren in de hypotheek
  Dit moet wel passen bij je inkomenssituatie. Bovendien moet de geldverstrekker ook akkoord gaan.
• Een betalingsregeling
  Je kunt met je ex-partner afspreken om het bedrag in termijnen te betalen. Leg de gemaakte afspraken vast te leggen in het echtscheidingsconvenant.
• Consumptief krediet afsluiten
  Uiteraard wordt bij een consumptief krediet ook gekeken of je lasten kunt dragen, al zijn die eisen vaak minder streng. De rente ligt doorgaans wel iets hoger.
• Scheve verdeling uitkoopbedrag
  Soms spreken ex-partners af dat het verschuldigde uitkoopbedrag niet volledig betaald hoeft te worden. Dit wordt vaak gedaan om te voorkomen dat de woning alsnog verkocht moet worden. Leg dit goed vast in het echtscheidingsconvenant. Houd er daarnaast rekening mee dat de fiscus een dergelijke verdeling ziet als een schenking, waarover je mogelijk belasting moet betalen.

Langs de notaris voor ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid
De laatste stap in het proces van het ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid is een bezoek aan de notaris. Daar moet een akte van verdeling getekend worden, waarmee het verdelen van de overwaarde of restschuld vaststaat. Met die akte wordt de gezamenlijke bewoning toebedeeld aan de achterblijvende partner. Na ondertekening regelt de notaris de inschrijving in het Kadaster. Op dat moment is de woning officieel overgedragen en zijn jullie qua hypotheek onafhankelijk van elkaar.

De gezamenlijke woning op één naam zetten is een heel geregel en bovendien niet altijd mogelijk. Een andere optie is het aanhouden van woning zonder dat deze wordt verdeeld. Volgende week lees je in een vervolg hoe dat precies werkt.